大修电梯欠账收到律师函 转手率高导致交接不明

探因：

转手率高导致交接不明

维修资金，是小区每户业主在买房时缴纳的用于房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新的费用。按照一般人的理解，像仁恒滨江园这样的小区维修基金账户应该比较充裕，出现维修基金短缺等问题似乎不太可能。

可为什么这样的高档住宅小区也会出现维修基金筹集难的问题呢？仁恒滨江园居民委员会书记唐佳向记者说明了原因。

原来，仁恒滨江园的地理位置优越，又毗邻陆家嘴金融贸易区，因此房子的转手率非常高。“我们的居民代表，常常一两年就有三分之一变成了新面孔。”唐佳告诉记者，房屋转手率高带来的直接问题就是维修基金交接不明，有些业主在房产更名、过户、继承时并未按规定缴纳维修基金。几番下来，现业主总觉得是“为别人埋单”。

不仅如此，小区的自住率总体较低，大概在50%左右。因为一期是外销房，不少业主都是外籍人士。随着一期房屋逐渐老去，很多业主都将房子转租给房产公司，用以租赁。由于地理位置优越，租赁业务十分旺盛。但超负荷使用之下，不仅公共部位的设施极易发生问题，而且由于房屋的全托性质，业委会要找到业主，也成为一件不容易的事情。

交房之初，小区物业费是4元/平方米，近两年经过业主代表大会讨论与听证，物业费上浮至5元/平方米，但即便如此，一些业主总觉得如今的服务含金量无法与最初相比，所以对于维修基金的收缴，显得有些消极。

破题：

逐一沟通外加绩效考核

唐佳告诉记者，对于收不齐的维修基金，业委会也觉得十分困扰。“这些业委会成员，除了个别退休在家的，不少都是高学历、高收入的高素质人才，他们用了很多业余时间去做业主工作，但极低的成效令他们的积极性顿感受挫。”于是，居委会想着主动参与、帮着一起想办法。

“居民区的很多问题看似不大，但和居民生活的感受度、满意度直接相关，业委会和物业立场不尽相同，更需要居委会的居中沟通与协调。”于是，依托小区自治项目“国际议事厅”，居委邀请中外居民共聚一堂，就这一问题共商对策。

最终，通过“国际议事厅”这一平台，大家商讨出了解决方案：议事厅牵头组建多个工作小组，分块包干，逐一与业主沟通——

首先，成立了居委、业委、物业、志愿者组成的维修基金催缴工作小组，张贴催缴公示，让每位业主知悉。接着，再由居委、业委、物业三方工作人员组成的工作小组利用晚上和周末时间挨家挨户上门催缴，遇到业主在海外或者房屋长期出租的情况，先利用电话、短信、微信通知到业主，再通过转账等方式缴纳维修基金。

“有户居民是独自居住的老太太，遇到工作人员上门，就以自家楼层低不需要使用电梯为由拒绝缴纳维修基金。”唐佳告诉记者，最后他们只能辗转找到老太太在海外的亲人，通过亲人做通老太太思想工作。“仁恒不少业主对于隐私都格外看重，因此工作人员上门做解释工作也不容易，事先要做很多铺垫工作征得对方同意。基本上，用的都是晚上或者是周末的时间。”

放下面子、找准痛点，结果令人鼓舞，三分之二的业主及时缴纳了维修基金，剩下的一些也不再“紧咬牙关”。

考虑在议事过程中，不少居民很关心物业服务水平。于是，唐佳又带领工作组同业委会一起约谈物业公司，希望能对物业服务进行考评，监督其提升水平。经过业委会与物业公司多次协商沟通，双方达成了共识：同意今年将物业酬金的9%作为绩效奖金来发放，由业主代表、志愿者组成的物业考评小组，每季度对物业管理进行考评，并把考评结果作为绩效奖金的发放依据。

“不再旱涝保收，而是以考评结果论英雄。”唐佳告诉记者，物业公司的态度也得到了居民的认可，一些业主主动找到工作小组，表示将尽快缴纳维修基金。

［专家建言］

再筹维修基金应明确分工

《上海市住宅物业管理规定》第58条明确，维修基金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，再次筹集专项维修基金。

2000年初前后，上海有一大批商品房进入市场，如今18年过去了，这些住房也不再“青春逼人”，大量维修事项的产生，随之而来的便是首期维修资金告急的窘境与再次筹集之难的困境。

市人大代表顾立军认为，只要维修事项不断发生，那么首维修资金都有低于首期筹集金额30%甚至用光用尽的那一天，时间或长或短，这是一个必然。物业公司是企业，至少要不亏钱，才有继续提供基本服务的可能。维修资金用完，首先影响到的是物业公司的服务行为，最后还是居住其中的居民利益受损。

为此，他提出建议：一是通过修改有关的法律法规，明确业委会或者物业公司可以通过法律诉讼方式对业主拖欠的再次筹集维修资金进行追缴；二是上海市住房保障和房屋管理局制定的《若干意见》有效期满后，要尽快制定新的可操作性的文件，并明确再次筹集维修资金的工作分工。