更多资金投入房地产市场 行业景气度进一步延伸

互联网时代下，城市商圈的资源边界被打破，二三线的商业地产迎来新的发展机会。移动互联网极大的消除了不同能级间的信息不对称，使得一线城市的消费方式和理念能够迅速的扩散到二三线乃至四线城市。依托基础设施的不断完善，电商和物流取得了极大的发展，使得一线城市的新产品能够快速触及二三线城市，二三线的特色产品也可以反向输入一线城市。基于个人选择或被一线城市高房价挤压至二三线的新移民，普遍受到过良好的教育，并且接受了一线城市消费观念的洗礼，带动了二三线城市对新消费形式的整体接受度。消费群体的变迁和消费观念的迭代增添了二三线城市的商业创新活力。根据新一线城市研究所的数据，2017年大型综合体数量前十的城市里，二三线城市占据了8席。成都和杭州以16、14家分列3、4位。并且，二三线城市备受本土开发商青睐，2014-2016年本土商业地产开发商的增量中，二三线占比分别为83%、78%和85%。

以重点二线城市成都为例，2017年供销比降至1.2，80-150万区段的商业产品获追捧。在整体大环境改善的情况下，供销量盘整，2017年的供销比为1.2，达到近5年最佳水平。从商业业态来看，2017年成都新开业包括吾悦广场在内等8个商业项目，以社区购物中心为主，并配建商业街区。表现出较明显的新零售和体验式消费特点。从成交面积段来看，则表现出两极分化的特点，70平方米以下及350平方米以上的销量相对较高。这反映出投资者青睐于大面积卖场和面积较小的商铺或酒店式公寓。从成交总价分布来看，80-150万的商业产品销售面积达到43.9万平方米，在各总价段中销量领先。

从全国整体供需格局和重点城市来看，商业地产的发展前景向好，尤其是重点二三线城市的商业地产。大资本偏向于收购卖场或购物中心等大面积的商业地产项目，而由于二三线城市商业地产的均价不高，50-70平方米的商铺或酒店式公寓对于投资额在100万左右的投资人是具备吸引力的，从成都不同面积段成交情况即可得到验证。根据克而瑞数据，成都、南京等9个重点二三线城市的商业地产均价约2.2万元，其商铺或酒店式公寓的投资门槛基本就在100万左右。成都等9个城市商业地产总销售规模约3375.9亿元，同比增长30.5%。各城市销售价格3年平均累计涨幅约为17.6%。